年后小阳春，赶紧卖掉手上的房
距离去年“920”政策只过了四个月，广州再次优化房产政策——推出“127”新政。“127”新政推出的时间，比市场预计的还慢了一周，说明市场对这轮楼市刺激抱有很大的期望。但楼主要说的，楼市调控的节奏才刚刚开始，年后将“不负众望”！这轮楼市调控源于这两个节点。第一，去年7月24日召开的ZZJ会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。8月开始，二三线城市开始降首付比例、降存量房贷利率、落实“认房不用认贷”、居民换购住房个税优惠、公共租赁住房税收优惠，一线城市动作幅度不大，对房产政策进行微调。9月20日，广州出台房产调控政策（即“920”政策），除中心四区、白云南部、南沙限购外，其它区放开限购；限购区购房社保或个税5年改2年；二手房增值税免征年限5年改2年。文章：谈谈广州“920”新政对各区的影响第二，今年1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，提出充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。1月27日，广州成为住建部表态后首个调整房地产政策的一线城市（即“127”政策），在限购区域范围内，购买120㎡以上住房，不纳入限购范围，支持“租一买一”“卖一买一”。1月30日，上海优化住房限购政策，支持非本市户籍单身人士购房，苏州也开始全面取消限购。文章：广州放开限购，到底影响了谁？多方面政策虽然针对的是不同群体，更好满足刚性以及改善性住房需求，但目的都是为了刺激楼市，大戏还在后头。此轮楼市调控比2008年和2015年还要猛。2008年全球金融风暴来袭，整个市场都弥漫着恐慌的气息，房价平均跌幅40-50%，一时间房产成为烫手山芋。2008年政府4万亿元刺激经济，楼市再次成为发动机，楼价几乎翻倍上扬。2009年广州楼市成交量和成交金额均全面超越2007年，创出历史最高纪录。2014年中国楼市经历了一轮大规模的下跌，下跌幅度超过2008年，楼市库存高企。2015年开启了强力救市模式，降税、降息、去库存、加强旧改等，国家930政策再启“认贷不认房”。贷款最低首付比例为30%；贷款利率下限为基准利率0.7倍。2016年3月，实行在广州无房按首套房契税优惠政策。去库存让炒房致富流行起来，后面有了“房住不炒”新提法，但全国经历了一轮大规模的轮动上涨，直至2019年。2021年初开始，广州实施最严厉的楼市调控措施，土地实施最高溢价率限制，一手房实施备案价管制，二手房实施指导价，从土地到一手房，再到二手房，政府出台了一系列房产政策。随后，广州与全国城市一样，楼市下行，进入熊市。果然不出楼主所料，这些政策的出台，近三年来广州房价一路看跌。1998年6月我国取消福利分房，房地产时代正式开启。从25年楼市周期和供需结构来看，我国经历了四轮周期。第一轮周期：1998-2007年，中国楼市黄金时代；第二轮周期：2008-2013年，四万亿时代；第三轮周期：2014-2019年，去库存+房住不炒时代；第四轮周期：2020年至今，后疫情时代。近年来，广州房价下行，居民买房预期弱。根据国家统计局监测数据，2023年12月份，广州新房价格指数环比下跌1.0%，排在跌幅榜的第七位；二手住房价格指数环比下跌1.5%，排在跌幅榜的第四位。楼市去化压力大也是广州面临的困境。根据克而瑞的统计，2023年12月份，广州新房去化率只有18%，11月份只有26%，10月为21%，在热点城市中偏低，北京、上海均在50%左右。截至2023年12月份，广州新房去化周期为18.4个月，高于警戒线。这轮房价下跌及去化率低下，是25年来幅度最惨烈的一次。如今，我们正经历楼市第四轮历史周期，楼市下行基本到底，最大力度的救市已经到来。近三年来，房价不断下跌，这轮楼市调控就是让房价回调，最终达到价量齐升。去年以来的楼市放松政策，只是之前层层加码收紧楼市政策的松绑，等这些松绑政策全部出完了，接下来就是鼓励买房的政策，比如贷款利率7折、0首付、生小孩折扣买房等等。从2022年开始，楼主就准确预测到楼市调控将大力回调，而这一切也如楼主所预测的一样进行。2024年，是广州楼市调整最重要的一年，春节后将迎来第一个真正的小阳春。楼主在这里提供三点建议，供大家参考。第一点：刚需群体。当前广州房价的分水线是300万，利率下降对刚需来说可以适当加大杠杆。300万以下的房子以前在远郊，现在近郊也有了（中心区边缘），这些地方楼盘库存量大，竞争激烈，同质化严重。如果稍微加大300万以上的总价空间，可以往市中心靠，未来的流动性会大很多。第二点：改善群体。“卖一买一”是改善性购房者不二的选择，只有卖掉手里的才能置换。他们同样可以用到杠杆，但用不用足要看自己的实力。因为在中心区，天河海珠这些区域基本都是千万级的住宅，如果你卖了一套老破小，也难以支撑起一套千万级的首期，那贷款的压力就会大很多，这对一个改善家庭的来说没什么好处。第三点：二手房业主。由于楼市政策不断在松绑，广州的新房和二手房成交量将会加大，房价会有所回暖（别跟我说不会回暖，不回暖政策还会继续出，出到你回暖）。新政刚出，成效短时间内还不会呈现出来。如果你是置换群体，别等二手房价格上涨，因为二手房价格上涨，一手房早就涨上去了，而且去库存不去二手房。现在正是卖掉二手房的窗口期，最好在小阳春卖出。置换的，如何买入参考上面一、二点，但速度要快。因为政策一上来，房价自然就会上涨，2024年如不完成置换，明年就来不及了。楼市历史周期，不可置否。能听得进去的，就自己掂量吧，转发、点赞就是对楼主最大的支持！
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